Hatırlanacağı üzere, 21.11.2019 tarih ve 7193 Sayılı Kanun ile mali güce göre vergilendirme ilkesini esas alarak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenleme ile Türkiye sınırları içinde bulunan ve emlak vergisine esas bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenmiş değeri 5 milyon TL ve bu tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlardan “Değerli Konut Vergisi” alınması öngörülmüş, yeni ihdas edilen Değerli Konut Vergisine ilişkin değerlendirmelerimize 2019/90 sayılı Bültenimizde yer verilmişti.
Akabinde 20 Şubat 2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Kanun ile yine 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenleme ile değerli konut vergisine ilişkin önemli bir takım değişiklikler yapılmış olup;
– Daha önce değerli konut vergisinin matrahı, “bina vergi değeri” ve “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değer” den “yüksek olanı” olarak belirlenmişken, 7221 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun; 42’nci maddesinin birinci fıkrasında yer alan “bina vergi değeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk lirası ve” ibaresi “29 uncu maddeye göre belirlenen bina vergi değeri 5.000.000 Türk lirasının” şeklinde değiştirilmiş,
– Genel ve özel bütçeli idareler ile belediyelere ilaveten üniversiteler de muafiyet kapsamına alınarak, daha önce yapılan teknik hata giderilmiş,
– İlaveten gelir durumuna bakmaksızın Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar da muafiyet kapsamına alınarak, bu konudaki haklı eleştiriler dikkate alınmış ve yaşanması muhtemel mağduriyetlerin önüne geçilerek Kanun, amacına, mali güce göre vergilendirme ilkesine uygun hale getirilmiş,
– Verginin matrahı ve tarifesi değiştirilmiş; Değerli konut vergisinin matrahının değeri, 5.000.000 lirayı aşan konutlarda bu tutarı aşan kısmı olarak belirlenmiş, Cumhurbaşkanına, izleyen yıllar için matrahın belirlenmesindeki artış oranını belirleme hususunda sınırlı ve şartlı yetki verilmiş,
– En önemlisi de 7221 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen Geçici 24. Madde ile değerli konut vergisine ilişkin mükellefiyetin başlangıcı 2021 yılına ertelenmiştir.
Buna göre, 2021 yılında;
– Değerli konut vergisi beyannamesi verilecek, değerli konut vergisi tahakkuk ettirilecektir.
Buna ilişkin olarak 15 Ocak 2021 tarih ve 31365 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği ile uygulamanın esaslarına ilişkin detaylara yer verilmiştir. Tebliğe göre;
Bina vergi değerinin, (2020 yılı için) 5.000.000 TL’yi aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlayacaktır.
Bina vergi değeri 2020 yılında 5.000.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmazın sahipleri değerli konut vergisinin mükellefidirler ve 2021 yılında değerli konut vergisini beyan edip ödeyeceklerdir.
Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlayacak olup değerli konut vergisi beyannamesi de takip eden yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilecektir.
Örneğin, vergiye tabi tabi mesken nitelikli bir taşınmazı 2021 yılı içerisinde satın alan bir kişinin mükellefiyeti takip eden yıldan itibaren başlayacak ve beyanname 2022 yılı Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar verilecektir.
Değerli konut vergisi hesaplamasında belediyelerce belirlenen bina vergi değeri esas alınacak olup 2021 yılı için açıklanan değerli konut vergisi alt ve üst sınırları 78 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile şu şekilde belirlenmiştir.
| 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) | |
| 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için | (Binde 3) |
| 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için | |
| 7.842 TL, fazlası için | (Binde 6) |
| 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL, | |
| fazlası için | (Binde 10) |
Değerli konut vergisi konusuna giren mesken nitelikli taşınmazın mükellefiyetin başladığı 1 Ocak ile 20 Şubat tarihleri arasında elden çıkarılması durumunda da 20 Şubat 2021 tarihine kadar verilmesi gereken beyannameye bu taşınmazın dahil edilmesi ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamının ödenmesi gerekmektedir.
Tebliğ2de konuya ilişkin verilen Örnek aşağıdaki gibidir.
“ÖRNEK 1: Mükellef (A)’nın, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunmaktadır. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 5.500.000 TL, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 6.500.000 TL’dir.
Mükellef (A)’ya ait mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde belirtilen değeri aştığından söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girmektedir. Dolayısıyla, mükellef (A)’nın mükellefiyeti, takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır.
Mükellef (A) 2021 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 2021 yılı Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar vermiş olup tahakkuk eden verginin ilk taksitini Şubat ayının sonuna kadar ödemiştir. Mükellef (A) 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2021 yılı Mayıs ayı içerisinde mükellef (B)’ye satmıştır.
Bu durumda, mükellef (A) tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksitini de Ağustos ayı sonuna kadar ilgili vergi dairesine ödeyecektir.
Mükellef (A), değerli konut vergisi konusuna giren söz konusu mesken nitelikli taşınmazını mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak ile 20 Şubat arasında elden çıkarması durumunda da 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermesi gereken beyannameye bu taşınmazını dahil edecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödemekle mükellef olacaktır.”
Mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükellef olacaklar, elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu olacaklardır.
Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli tutarın altında kalması halinde ise bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilecek ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmeyecektir.
Diğer taraftan, yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet ise bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.
Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanacak, bu muafiyet bu kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım için de uygulanacaktır.
Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.
Örneğin, 2020 yılında mükellef (M)’nin mesken nitelikli 3 adet taşınmazı bulunsun, bu taşınmazlardan birincisinin bina vergi değeri 3.000.000 TL, ikincisinin bina vergi değeri 6.000.000 TL, üçüncüsünün bina vergi değeri ise 7.000.000 TL olsun;
Buna göre;
– Mükellef (M)’ye ait mesken nitelikli birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 5.000.000 TL’yi aşmadığından bu taşınmaz verginin konusuna girmeyecektir.
– İkinci ve üçüncü taşınmazlar o yıl için belirlenen değeri aştığından verginin konusuna girmekte olup mükellefin değerli konut vergisinin konusuna giren birden fazla mesken nitelikli taşınmazı olduğu için söz konusu taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük olan taşınmaz (6.000.000 TL), 1319 sayılı Kanunun 46’ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği vergiden muaf olacaktır. Bu durumda mükellefin söz konusu taşınmazı (Ek 2A) ile bildirmesi gerekecektir.
– 7.000.000 TL değerindeki diğer konut için ise değerli konut vergisi ödenecektir.
Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaf olacaklardır. Bu muafiyet hükmü arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanacaktır. Söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda ise muafiyetten yararlanılması mümkün değildir.
Mükellefler beyannamelerini, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine vereceklerdir.
Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir. Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine gönderilecektir.
Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükellefler (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için bu Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname vereceklerdir. Birden fazla meskeni olanların, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskenleri beyannameye dahil edilmeyecek, bu meskene ilişkin bilgiler Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) ile bildirilecektir.
Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyanname, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebilecektir.
Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.
Elbirliği ile mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Elbirliği ile mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilecektir.
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği ile mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür. Bu kapsamda münferiden beyanname verilmesi durumunda, diğer malikler de beyannamede gösterilecek, bu maliklerce ayrıca beyanname verilmeyecektir. Münferiden veya müştereken verilen beyannameye maliklerin durumlarına uygun (Ek 2A) ve (Ek 2B) eklenecektir.
Mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği ile mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın, değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.