Bilindiği üzere bir takvim yılı boyunca elde edilen gelir ve kazançlar, bir sonraki yılın Mart ve Nisan aylarında beyan edilmekte, beyan edilen tutar üzerinden hesaplanan vergiler ise yine takip eden yılda beyanname verilmesini müteakip iki taksit halinde ödenmektedir.
Bu kapsamda 2018 yılında elde edilen ve 2019 Mart döneminde beyanı gereken kira gelirlerine ilişkin özellikli durumlar aşağıda özetlenmiştir.
- Kira Geliri Nedir?
Mevcut vergi sistemimizde halen uygulanmakta olan vergi kanunlarımız, kaynağına göre; gelir üzerinden alınan vergiler, harcama üzerinden alınan vergiler ve servet üzerinden alınan vergiler şeklinde gruplandırılabilir.
Gelir üzerinden alınan vergilere ilişkin ana vergi kanunu olan Gelir Vergisi Kanunumuzun 1. maddesinde “Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içerisinde elde etmiş olduğu kazanç ve iratların safi tutarıdır.” şeklinde tanımlanmış olup tanımda yer alan her bir kelimenin lafzından geniş manası vardır. Örneğin “bir gerçek kişi” kalıbından kasıt, insandır. İnsan dışındaki bir kişinin geliri vergilendirilemez, mesela tasarımcısı belli olmayan bir çizgi film kahramanı olan “Keloğlan” üzerinden oluşan kazancın, bu soyut ve canlı dahi olmayan varlık tarafından elde edildiği gerekçesiyle üzerinden vergi alınamaz. Gelirin bir anneden doğma, TC numarası, pasaport yahut benzeri belgeye sahip olabilme imkanı ve ihtimali olan 1 insan tarafından elde edilmiş olması gerekmektedir. 1’den fazla kişinin bir araya gelmesi sonucu oluşan ortaklıktan elde edilen kazanç, mevcut yasalara göre vergilendirilemez, ancak ve ancak ortaklığın kazancı kişilere hisseleri oranında pay edilerek her 1 kişinin kazancı ayrı ayrı vergilendirilebilir.
Tanımda yer alan “bir takvim yılı” ise 365’er günlük zaman dilimini ifade eder. Bu, “01 Ocak – 31 Aralık” tarihleri arası olabileceği gibi okullar için eğitim dönemi, çiftçiler veya turizmciler için sezon dikkate alınarak 365 günlük zaman diliminin başlangıç ve bitiş tarihleri farklı olarak belirlenebilir.
“Kazanç ve iratlar” , Kanunun 2. Maddesinde tek tek sayılmış olup bunlar; 1. Ticarî kazançlar, 2. Ziraî kazançlar, 3. Ücretler, 4. Serbest meslek kazançları, 5. Gayrimenkul sermaye iratları, 6. Menkul sermaye iratları, 7. Diğer kazanç ve iratlar şeklinde yedi adettir.
Bu unsurların herhangi birinden elde edilmeyen gelir üzerinden gelir vergisi alınamaz. En klasik örnek, kumardan elde edilen kazanç bu unsurlardan hiç birisi ile ilişkilendirilemez ve kumar geliri üzerinden maalesef gelir vergisi kanununa göre gelir vergisi alınamaz.
Tanımda yer alan “safi tutar” ’dan kasıt, bir unsurdan elde edilen hasılattan o hasılatın elde edilmesi için yapılan masrafların düşülmesi, buna ilaveten varsa şayet diğer bazı unsurlardan elde edilen zararın düşülmesi yahut aynı yada başka kanunlarla düşülmesine izin verilen bir takım kişisel tasarrufların düşülmesi ve kalan net tutar üzerinden vergi alınmasıdır. Örneğin aylık 2.500 TL kira geliri elde edilen bir kişinin geliri yıllık 30.000 TL’dir derken buradaki otuzbin lira hasılatı ifade eder. Üzerinden vergi alınacak gelir için ise safi tutara ulaşmak, bunun için de brüt hasılattan bir takım gider ve indirimleri düşmek gerekecektir.
Yukarıda sayılan her bir gelir unsuruna ilişkin kazancı “elde etme” yöntemi ise farklılık arz eder. Benzer şekilde her bir unsur itibariyle, o unsurdan elde edilen gelirin safi tutarının belirlenmesi yöntemi de farklılık arz eder.
Bir diğer husus, bu yedi gelir unsurunun gerçek kişiler haricinde, kurumlar vergisi kanununda sayılan mükellefler tarafından elde edilmiş olması durumunda, bu kazançlar gelir vergisinin kapsamından çıkar ve bir diğer gelir üzerinden alınan vergi türü olan kurumlar vergisinin kapsamına girer. Örneğin bir doktor özel muayenehanesinde doktorluk yapıp, kazancının bir kısmını bankaya yatırıp kalan kısmı ile de ev alıp kiraya vermesi durumunda sırasıyla “serbest meslek kazancı”, “menkul sermaye iradı” ve “gayrımenkul sermaye iradı” elde etmişken, aynı doktorun tek kişilik limitet şirket kurarak aynı faaliyetleri şirket ünvanı adı altında yapması durumunda elde ettiği muayene ücreti, faiz geliri ve kira gelirinin tamamının adı “kurum kazancı” olarak değişir ve bu kazançların hesaplama beyan ve bildirim yöntemi artık kurumlar vergisi kanunu ile belirlenen esaslara tabi olur.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler yukarıda sayılan yedi gelir unsurundan “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilen unsurun kapsamına girmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır. Bahsi geçen mal ve haklar kanunda; “arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar, gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alametifarika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar, telif hakları, gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları, motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri” tek tek sayılmış olup kira gelirine konu mal ve hakların; “sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar” gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilmektedirler.
Özetle, gayrımenkul sermaye iradı, yukarıda sayılan mal ve hakların yine yukarıda sayılı kişiler tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelir olup halk arasında ise kira geliri deyince akla sadece ev ya da işyeri kirası gelir. Oysa, arabanın kiralanması, geminin kiralanması, telif hakkının kiralanması gibi diğer bazı yaygın kiralama şekillerine ilaveten kanun maddesinde tek tek sayılan mal ve haklardan elde edilen gelir (gayrımenkul sermaye iradı) kira geliri olarak kabul edilmektedir.
- Kira Geliri Ne Zaman ve Nasıl Elde Edilmiş Sayılır?
Önceki bölümdeki gelirin tanımı içerisinde yer alan son kavram “elde etme” kavramı olup yedi gelir unsurunun her biri itibariyle gelirin elde edilmiş sayılması farklı kabule tabidir.
Örneğin, yaygın bilinen serbest meslek kazancının tahsil esasına tabi olduğudur. Serbest avukat yahut serbest (özel muayenehanesi olan) doktor, verdiği hizmetten elde ettiği gelirinin vergisini hizmeti verdiği yıl değil, hizmetin parasını tahsil ettiği yıl beyan eder.
Benzer şekilde, kira gelirinde de kısmi tahsil esası geçerlidir. Kira geliri için tahsilden kasıt, o gelir üzerin hak sahibinin tasarrufta bulunabilme imkanına kavuşmasıdır. Tahsilat nakit olabileceği gibi nakit benzeri değer yahut ayni bedel de olabilir. Kısaca kiracının borcunu azaltan her türlü hak devri tahsilat olarak kabul edilir. Bu; para, altın, çek, döviz olabileceği gibi kimi zaman kira karşılığı alınan mobilya, yahut kiracı doktora olunan muayene, kiracı psikoloktan alınan danışmanlık hizmeti yahut kiracının otelinde yapılan tatil olabilir.
Asıl vurgulanması gereken husus, kira geliri açısından; o yıla yada geçmiş yıllara ilişkin yapılan tahsilat, tahsilatın yapıldığı yılın geliri sayılır. Ancak gelecek yıllara ilişkin peşin tahsil edilen kiralar ise tahsilatın yapıldığı yılın değil ilgili olduğu yılın geliri olarak beyan edilir. Örnekle açıklayacak olursak; 2016, 2017, 2018 yılları için toplam 30.000,00 TL kira geliri 2018 yılında tahsil edildiğinde 30.000,00 TL’nin tamamı 2018 yılının geliri olarak beyan edilir. Ancak 2018, 2019 ve 2020 yılları için 2018 yılında 30.000,00 TL tahsil edilmesi durumunda bunun 10.000,00 TL’si 2018 yılında 10.000,00 TL’si 2019 yılında ve kalan 10.000,00 TL’si de ait olduğu yıl olan 2019 yılının kazancı olarak ilgili yılın beyannamesi ile beyan edilir.
Bir diğer husus, gayrımenkulün mesken (konut, oturmak yaşamak için ev) olarak kiraya verilmesi durumunda ister aylık, ister günlük haftalık, isterse yıllık olsun, kira tutarının 500,00 TL ve üzeri olması durumunda mutlaka bankaya yatırılmak yada PTT yoluyla ödenmesi zorunluluğu vardır. İşyerlerinde ise tutar sınırlaması olmaksızın her türlü işyeri kirasının banka ve PTT aracılığıyla ödenmesi zorunluluğu bulunmaktadır. Aksi halde, tespiti halinde her bir ödeme için ödenmesi gereken tutarın %5’i oranında cezaya muhatap olunma durumu söz konusudur.
- Ev Kirasız Para Faizsiz Olmaz
Vergilemenin temel mantığı gereği, Devletin egemenlik sahası içerisindeki kazançtan vergi alması esastır ve bu anayasal bir yetkidir. O sebeple kişinin şahsi kazancı aynı zamanda devlet payını da içerir. Kazancının içerisindeki Devlet payını hesaplayıp beyan etmek ve vergi adı altında ödemek ise kazancı elde eden kişinin (mükellefin) yükümlüğündedir. O sebeple kişinin, sahibi olduğu gayrımenkulü (kanunla tanınan istisnalar haricinde) üçüncü kişilere kira almadan tahsis etmesi yahut emsaline nazaran düşük kira bedeli alarak kiralaması hakkı elbette her zaman mevcuttur. Ancak böyle durumlarda eğer piyasa şartlarına uygun şekilde o gayrıkenkulü kaça kiralaması gerekir idiyse, devletin payını (vergiyi) o bedel üzerinden hesaplaması gerekir. Bu durum mali literatürde “ev kirasız, para faizsiz olmaz” şeklinde kabul görmüştür. O sebeple kişi, “ben asker arkadaşımın şirketine 500.000,00 TL karşılıksız borç verdim, o da benden kira almıyor” deme hakkına sahip değildir. Böyle durumlarda para sahibi emsal faiz üzerinden faiz kazancını hesaplayıp beyan etmek, mülk sahibi de emsal kira bedeli üzerinden kira gelirini beyan edip vergisini ödemekle mükelleftir.
Nitekim Kanun koyucu örf adet yahut devlet hizmeti gereği bu duruma bir takım istisnalar getirmiştir. Buna göre bazı durumlarda emsal kira aranmaz, bunlar şu şekildedir;
– Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
– Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örnek olarak, mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.).
– Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
– Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, “çocuk, anne, baba” kavramı kanunda usul füru olarak tanımlanmış olup bu da alt soy yada üst soy olarak ta ifade edilir. Bunların ortak özellikleri ise aralarında kan bağının olmasıdır. Kaynana Vergisine Dikkat! Oysa kaynana ile damadı arasında kan bağı yoktur. Kaynana damadın evinde (damadı kızı ve torunları ile birlikte) oturursa kaynana için emsal kira hesaplanmaz, ancak damat kaynanasına diğer boş bir evini tahsis eder ise şayet, kaynanasına tahsis ettiği evi eğer başkasına kiraya vermiş olsaydı kaça kiraya verir idiyse, o emsal bedel üzerinden gelir beyan edip bunun vergisini ödemekle mükelleftir.
Özetle ev kirasız olmaz, gayrımenkul sermaye iradına konu bir mal veya hak (yukarıda sayılan istisnalar hariç) bedelsiz yada düşük bedelle başkasının kullanımına tahsis edilemez. Böyle durumlarda, kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda ise emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Örneğin damadı, 2018 yılında emlak vergisi değeri 500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak kaynanasına tahsis etmesi durumunda (500.000 x %5) = 50.000 TL emsal kira bedelini sanki fiilen tahsil etmiş gibi beyan edip bunun üzerinden hesaplanacak vergiyi ödemek zorundadır.
- Mesken Olarak Kiraya Verilen Gayrimenkullerde İstisna Uygulaması
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın belirli bir tutarı gelir vergisinden istisnadır. Bu tutar yeniden değerleme oranında artırılarak her yıl için farklı uygulanmaktadır. Örneğin 2018 yılı için 4.400 TL istisna tutarı, 2017 yılı için 3.900 TL, 2019 yılı için ise 5.400 TL olarak belirlenmiştir.
Buna göre, diğer bazı şartların da sağlanması durumunda 2018 yılında elde edilen konut kira gelirinin yıllık toplamı 4.400 TL’yi geçmiyorsa bu gelir beyan edilmeyecek ve bunun üzerinden vergi hesaplanıp ödenmeyecektir. Yıllık konut kira gelirinin istisna tutarını aşması durumunda ise toplam konut kira geliri tutarından 4.400 TL istisna tutarı düşülebilecek ve kalan tutardan gider İndirimi de yapıldıktan sonra bulunan matrah üzerinden Gelir Vergisi hesaplanarak ödenecektir.
Konut kira gelirlerinde istisna uygulamasından faydalanmak için gerekli şartlar ise şu şekildedir;
– İstisna uygulaması sadece konut (mesken, oturmaya yaşama mahsus ev) olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanacaktır. İşyeri kira gelirine istisna uygulanmayacaktır.
– Bir kişi birden fazla konuttan kira geliri elde etse bile, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır, diğer bir ifade ile kirada birden fazla mesken olması durumunda meskenlerden sadece bir tanesinin gelirine istisna uygulanır, her bir mesken için ayrı ayrı istisna uygulanması mümkün değildir.
– Bir diğer şart, kira gelirinin yanında gerçek usulde gelir vergisi beyannamesi vermeyi gerektirir ticari, zirai veya mesleki kazancın olmaması gerekir. Örneğin kirada evi olan hem de muayenehanesi olan bir doktor bu istisnadan faydalanamaz. Yine benzer şekilde istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2018 yılı için 120.000 TL) aşanlar da bu istisnadan faydalanamazlar.
– Yine, istisnadan faydalanabilmek için yanlış ve kesik beyan ve bildirimde bulunulmamış olması da gerekmektedir. Örneğin istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi ve bu durumun mali idare tarafından ortaya çıkarılması durumunda istisnadan faydalanma hakkı düşecektir.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2018 yılı için) 4.400 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır. Benzer şekilde mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanacaktır.
- Safi Kira Gelirinin Tespitinde İndirilebilecek Giderler Nelerdir?
Gelirin tanımı içerisinde yer alan “safi” kavramından kasıt, üzerinden vergi hesaplanacak tutardır. Dolayısıyla bir gelir unsurundan elde edilen brüt hasılat üzerinden değil, o hasılatın elde edilmesi için sarf edilen bir takım harcamalar düşüldükten sonra kalan safi tutar üzerinden vergi hesaplanır. Buradan hareketle aylık bin liradan kiraya verilen bir ev için tahsil edilen 12.000 TL üzerinden değil, bu hasılatın elde edilmesi için yapılan yahut kanunlarla öngörülen diğer bir takım gider ve İndirimler düşüldükten sonra kalan kısım üzerinden vergi hesaplanır.
Kira geliri elde edenlerin genelde defter tasdik etme, belge alma verme gibi yükümlülükleri bulunmadığı için, bu kazanç unsurunun hesaplanma, beyan ve bildirim yöntemleri mümkün olduğunda hafifletilmiş ve gün geçtikçe de kolaylaştırılmıştır.
Bu amaçla da beyan edilecek kira gelirleri tutarının tespiti için iki yöntem benimsenmiştir. Götürü usul ve gerçek usul olarak ifade edilen bu yöntemlerden, götürü usulde, elde edilen hasılatın %15’i yapılmış olması muhtemel giderlerin karşılığı olarak hasılattan indirilir ve kalan tutar safi gelir olarak beyan edilir. Ancak hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini uygulayamazlar, çünkü götürü gider gerçekten yapıldığı varsayılan yada yapılması mümkün olan giderlere karşılık kanunun takdir ettiği bir gider olup haklar için binada, arabada, gemide olduğu gibi gerçek bir gider yapılabilmesi söz konusu değildir. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden kira geliri de elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde haklara ilişkin kira geliri de yer aldığından gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.
Kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için %15 oranındaki götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanacaktır.
Mükellefler gerçek veya götürü gider yönteminden herhangi birini seçmekte özgürdürler. Ancak bu seçim, taşınmaz malların tümü için yapılır, bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez ve götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Gerçek gider yönteminde ise; safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan kanunla belirlenen ve aşağıda sayılan giderler indirilebilir.
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
– Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
– Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
– Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu İndirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2014 yılından önce iktisap edilen konutlar için İndirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
– Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
– Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2018 takvim yılı için 1.000 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
– Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
– Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.), Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak İndirim konusu yapılamaz.
– Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yukarıda sayılanlardan yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri de gerekmektedir.
Diğer taraftan gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir. Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı ise aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
| İndirilecek Gider = | Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat(*) |
| Toplam Hasılat |
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası
Örnek üzerinden açıklamak gerekirse, başkaca geliri bulunmayan bir mükellef sahibi olduğu konutu 2018 yılında kiraya vermiş ve karşılığında 38.000 TL kira geliri elde etmiş, kiranın elde edildiği konut ile ilgili de (yukarıda sayılanlar arasında yer alan) 9.500 TL tutarında harcama yapmış olsun. Bu durumda 2018 yılı için geçerli istisna tutarı düşüldüğünce mükellefin vergiye tabi hasılatı (38.000 – 4.400) = 33.600 TL olmakta İndirilebilecek Gideri ise (9.500 x 33.600) / 38.000 = 8.400 TL olmaktadır. Normalde mükellef 9.500 TL gerçek gider yapmışken, bu tutarın tamamını hasılatından düşememekte, istisnadan faydalandığı için giderin istisnaya isabet eden kısmından da vazgeçmek durumunda kalmaktadır. Bu durumda mükellef elde ettiği brüt hasılattan önce 4.400 TL tutarındaki istisnayı düşecek, daha sonra gerçek giderlerinin 8.400 TL’lik kısmını düşecek kalan kısmı ise vergiye tabi kira geliri olarak beyan edecektir.
- Kiralama İşleminden Zarar Edilmesi Durumu
Gelirin tanımında yer alan safi kavramının lafsından daha geniş anlam ifade ettiği belirtilmişti. Safiden kasıt, gelirin elde edilmesi için yapılan giderlerin düşülmesinin yanı sıra, diğer gelir unsurlarında doğan zararlar ile kanunların izin verdiği bir takım giderlerin de indirilmesi idi.
Kira gelirinde de zarar etmek mümkündür; kira gelirini elde etmek için yapılan gider ve harcamalar o dönem içerisinde elde edilen kira geliri tutarından yüksek olabilir. Yahut, kira gelirinin elde edildiği gayrımenkulün kendisinde bir değer düşüklüğü veya fiziki kayıp, eksilme de vb manada zarar meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Ancak gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar ise beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir.
Bu durumun iki istisnası vardır:
– Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini İndirim konusu yapmaları durumunda gayrimenkul sermaye iradı yönünden bir zarar doğar ise bu zarar gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından İndirim konusu yapılamaz.
– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın hasılattan indirilemeyen kısmı, gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.
Buna göre, söz konusu hallerde oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden gelecek yıla devreden zarar olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.
- İşyeri Kiralarında Vergi Kesintisi
Üzerinden kira geliri elde edilen mal veya hak, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesinde sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar tarafından kiralanmışsa şayet, bu durumda kiracılar yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapmak zorundadırlar. Ancak bu yapılan bu tevkifat nihai vergilendirme olmayıp, bilinen ve oluşan kanaatin aksine mal veya hak sahibinin bildirim beyan ve ödeme gibi yükümlülüklerini tamamen ortadan kaldırmaz.
Kiracı olan söz konusu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden, mal veya hak sahibinin yıllık gelir vergisine mahsuben, %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin; 3 aylık veya 1 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.
Kiraya verilen gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı üzerinden vergi kesintisi yapılacaktır.
İleriki bölümde değinileceği üzere, yapılan bu kesinti her zaman nihai vergileme olmayıp, mal veya hak sahibinin bu gelirini yıllık beyanname ile beyan etmek zorunda olması durumunda, kesilen bu vergi beyanname ile beyan edilen kazanç üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilecek, hatta bir kısmı ise iade edilebilecektir.
- Kira Gelirinin Beyanı
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
– Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2018 yılı için 4.400 TL) aşanlar,
– İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2018 yılı için 34.000 TL) aşanlar, (Beyanname verme sınırı olan 34.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),
– Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2018 yılı için 1.800 TL) aşanlar,
kiradaki mal ve haklarından elde ettikleri kira gelirleri için yıllık beyanname vereceklerdir.
Diğer bir ifade ile, 2018 yılında mesken olarak kiraya verdikleri gayrımenkulden elde ettikleri kira gelirinin toplamının (2018 yılı için), 4.400 TL’nin altında kalmış olması, gayrımenkulün işyeri olarak kiralanmış ve kira ödemesi üzerinden stopaj yapılmış olması durumunda brüt kira geliri toplamının 34.000 TL’nin altında kalmış olması yahut kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan 1.800 TL’yi aşmayan kira gelirleri için beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Son duruma örnek olarak; kiraya tabi mal, basit usule tabi bir mükellefe işyeri olarak kiraya verilmiş olmakla birlikte basit usule tabi mükellefin 94’üncü madde kapsamında kesinti yapma zorunluluğu olmadığından kira ödemesini brüt tutar olarak yapmak durumundadır. Dolayısıyla kesinti yapma zorunluluğu, gayrımenkulün işyeri olarak kiraya verilmesinden değil, kesinti yapmak zorunda olanlara kiraya verilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. 1.800 TL’lik sınır ise kira gelirine özgü bir istisna değil, tüm gelir unsurlarından elde edilen gelirlerinin toplamına ilişkin beyan sınırıdır. Tüm gelir unsurlarında elde edilen gelirleri toplamı bu tutarın altında kalanların yıllık beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bir diğer husus, gelirin tanımından hareketle, gelir vergisi her bir kişiyi ayrı ayrı vergilendirmeyi hedefler. O sebeple aile bireylerinin her biri için, reşit olsun olmasınlar sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri ayrı ayrı beyanname verilmesi gerekmektedir. Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.
Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
- Yıllık Beyannameye Dahil Edilen Gelirlerden Yapılacak İndirimler
Yine gelirin tanımından hareketle, safi kavramı tüm gelir unsurlarında elde edilen kazanç ve iratların, gelirlerin toplanarak toplam tutar üzerinden vergi almayı hedefler.
Safi tutara ulaşmak için önce her bir gelir unsurunun hasılatı ile giderleri ayrı ayrı karşılaştırılır. Daha sonra ise yedi gelir unsurundan elde edilen karlar veya (istisnai durumlar hariç) zararlar toplanarak ikinci karlar toplamından zararlar toplamı mahsup edilerek ikinci bir netleştirme işlemine tabi yapılır.
Daha sonra ise gerek Gelir Vergisi Kanunu gerekse diğer kanunlarda belirtilen ve yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin İndirimler kalan bakiye üzerinden düşülür.
Genel prensip olarak, belirli kazanç unsurlarına sahip kişiler (zarar oluşması yahut hiç kazanç, hasılat elde edilmemiş olması gibi durumlarda) boş dahi olsa yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadırlar.
Bu şekilde verilmek zorunda olunan beyanname üzerinde, Gelir Vergisi Kanunu veya diğer kanunlarda yer alan İndirimlerin düşülebilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak İndirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir.
İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan İndirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır.
Buna göre İndirim konusu yapılabilecek bazı unsurlar şunlardır:
9.1. Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, hayat/şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde İndirim konusu yapılabilecektir.
Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri;
– Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile,
– Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden,
oluşmaktadır.
İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır.
2018 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 24.354 TL’dir.
01/01/2013 tarihinden sonra bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarının İndirim konusu yapılması mümkün değildir.
9.2. Eğitim ve Sağlık Harcamaları
Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.
– Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır.
– Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.
– Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır. “Küçük çocuk” tabiri, mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan (nafaka verilenler, evlat edinilenler ile ana veya babasını kaybetmiş torunlardan mükellefle birlikte oturanlar dâhil) 18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları ifade etmektedir.
9.3. Bağış ve Yardımlar
Gelir vergisi mükellefleri; genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki illerde zikredilen kurum/ kuruluş, dernek veya vakıflara yapılan bağış ve yardımların yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yaptıkları bağış ve yardımları yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerinden İndirim konusu yapabilirler.
Diğer taraftan aşağıya sayılan bağış ve yardımların tamamı herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın İndirim konusu yapılabilir.
– Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.
Okul, sağlık tesisi, öğrenci yurdu ve diğer tesisler ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılan ibadethane ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin yapımı veya bu tesislerin faaliyetlerine devam edebilmeleri için yapılan bağış ve yardımların (harcamaların) herhangi bir sınırlamaya tabi olmaksızın vergi matrahının tespitinde dikkate alınabilmesi için bu bağış ve yardımların genel bütçeye dahil daireler, özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler ve köylere yapılması gerekmektedir.
Ayrıca, mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılan ibadethaneler ve/veya Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası veya faaliyetine devam etmesine yönelik yapılan bağış ve yardımların; anılan amaçlarla kurulmuş bulunan vakıf veya derneklere de yapılması mümkündür.
– Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedellerinin tamamı beyan edilecek gelirden indirilebilecektir.
– Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen çalışmalara ilişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan her türlü bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden İndirim konusu yapılabilecektir.
– Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni veya nakdi bağışların tamamı İndirim konusu yapılabilecektir.
– İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı İndirim konusu yapılabilecektir.
– EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımlar ile sponsorluk harcamalarının tamamı İndirim konusu yapılabilecektir.
9.4. Sponsorluk Harcamaları
Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesinin sekizinci bendine göre yapılan sponsorluk harcamalarının;
– Amatör spor dalları için %100’ü,
Profesyonel spor dalları için %50’si,
yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden İndirim konusu yapılabilecektir.
9.5. Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 82’inci maddesine göre, 31/12/2022 tarihine kadar bireysel katılım yatırımcısı tam mükellefler gerçek kişiler, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra iktisap ettikleri tam mükellef anonim şirketlere ait iştirak hisselerini en az iki tam yıl elde tutmaları şartıyla, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ait hükümlerine göre hesapladıkları hisselerin tutarlarının %75’ini yıllık beyannamelerine konu kazanç ve iratlarından hisselerin iktisap edildiği dönemde indirebilirler. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Türkiye Bilimsel ve Teknolojik Araştırma Kurumu ile Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeleri Geliştirme ve Destekleme İdaresi Başkanlığı tarafından belirlenen araştırma, geliştirme ve yenilikçilik programları kapsamında projesi son beş yıl içinde desteklenmiş kurumlara iştirak sağlayan bireysel katılım yatırımcıları için bu oran %100 olarak uygulanır.
9.6. Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilecek Bağış ve Yardımlar
Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bazı bağış ve yardımlar şöyledir;
– Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Fonu ile Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışma Vakıflarına yapılan bağışlar,
– Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumu’na yapılan bağışlar ve yardımlar,
– Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu’na yapılan bağışlar,
– Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu’na yapılan bağışlar,
– Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfına yapılan bağışlar,
– Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunu kapsamında kurulan ormanlarda ağaçlandırma, bakım ve koruma masraflarının tamamı,
– İlköğretim ve Eğitim Kanunu uyarınca yapılan bağışlar,
– Üniversitelere, yüksek teknoloji enstitüleri ile gelirlerinin en az dörtte üçünü münhasıran devlet üniversitelerinin faaliyetlerinin devam ettirilmesi ve desteklenmesini amaç edinmek üzere kurulan ve fiilen bu çerçevede faaliyette bulunan vakıflardan Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınanlara makbuz karşılığında yapılan bağışlar.
Bağış ve yardımın nakden yapılmaması halinde, bağışlanan veya yardımın konusunu teşkil eden mal veya hakkın varsa mukayyet değeri, yoksa Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek değeri esas alınır.
- Beyannamenin Verilme Zamanı Ve Yeri
Mükelleflerin, 1 Ocak 2018 – 31 Aralık 2018 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 25 Mart 2019 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Beyannameler;
– Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamında,
– Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer vergi dairesi) vergi dairesine kâğıt ortamında,
– 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile sözleşme imzalanarak e-beyanname sisteminden,
verilebilir.
Hazır Beyan Sisteminde, kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda beyanname verilmiş sayılır. Kağıt ortamında hazırlanan beyanname; kayıtsız (adi) posta ile gönderilmiş veya özel dağıtım şirketleri tarafından getirilmiş ise vergi dairesi evrak kayıt tarihinde, kayıtlı posta (Taahhütlü, Acele Posta Servisi, Kurye vb.) ile gönderilmiş ise zarfın üzerine PTT tarafından tatbik edilen kabul tarihinde verilmiş sayılır.
Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilecektir. Vefat eden mükelleflere ait – ölüm tarihinin içinde bulunduğu takvim yılı başından ölüm tarihine kadar olan döneme tekabül eden (GMSİ+ÜCRET+DKİ+MSİ)-kıst dönem beyannameleri (1001 D Kodlu Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi) https://ebeyanname.gib.gov.tr/index. html adresindeki Beyanname Düzenleme Programı (BDP) üzerinden elektronik ortamda verilebilmektedir.
Sadece kira geliri elde eden 60 yaş üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden yaşlılığı, engeli veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanların, bağlı oldukları vergi dairesini veya Türkiye genelinde Vergi İletişim Merkezini (VİMER – 189) arayarak randevu almaları durumunda, Gelir İdaresi Başkanlığı uzman personeli mükellefin adresine giderek mükellefin beyannamesini doldurmasına yardımcı olmaktadır.
- Hazır Beyan Sistemi
Hazır Beyan Sistemi; beyana tabi gelirleri sadece ücret, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlardan ya da bunların bir kaçından oluşan mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamelerinin, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından önceden hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu hızlı ve kullanımı kolay bir sistemdir. Kira geliri elde eden mükellefler;
– Kimlik bilgilerini girip özel güvenlik sorularını cevaplayarak,
– İnteraktif Vergi Dairesi (ivd.gib.gov.tr) şifreleri ile şifre yok ise anında İnteraktif Vergi Dairesi internet sayfasından “Kayıt Ol” ile online şifre edinerek, İnternet Vergi Dairesi şifrelerini kullanarak (Şifre yoksa herhangi bir vergi dairesinden ücretsiz alınabilir.)
– e-Devlet üzerinden,
Sisteme 7 gün 24 saat giriş yapabilirler.
Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da Hazır Beyan Sisteminden yararlanabilmektedir. Buna göre, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, sistem üzerinden hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir. Onaylanan kira geliri beyanına ilişkin ödemeler anlaşmalı bankalardan veya tüm vergi dairelerinden yapılabilir.
Ayrıca, sistemden anlaşmalı bankaların banka ve kredi kartlarının yanı sıra internet bankacılığı kullanılarak da vergi borcu ödenebilir.
Hazır Beyan Sistemine erişim ve uygulama hakkında detaylı bilgiye Gelir İdaresi Başkanlığının www.gib.gov.tr adresinden veya İnteraktif Vergi Dairesinden (ivd.gib.gov.tr) ulaşılabilinir.
- Uygulanacak Vergi Tarifesi
2018 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak 2019 yılının Mart ayında verilecek beyannamede uygulanacak vergi aşağıdaki gibidir:
| 14.800 TL’ye kadar | 15% |
| 34.000 TL’nin 14.800 TL’si için 2.220 TL, fazlası | 20% |
| 80.000 TL’nin 34.000 TL’si için 6.060 TL, (ücret gelirlerinde 120.000 TL’nin 34.000 TL’si için 6.060 TL), fazlası | 27% |
| 80.000 TL’den fazlasının 80.000 TL’si için 18.480 TL, (ücret gelirlerinde 120.000 TL’den fazlasının 120.000 TL’si için 29.280 TL), fazlası | 35% |
- Kesilen Vergilerin Mahsubu Ve İadesi
Daha önce de değinildiği üzere beyannamede gösterilen gelire dâhil kazanç ve iratlardan Gelir Vergisi Kanunu’na göre kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir ve mahsubu yapılan miktar gelir vergisinden fazla olursa aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine red ve iade edilir.
- Verginin Ödenmesi
2018 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin 2019 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;
– Birinci taksitin damga vergisi ile birlikte 1 Nisan 2019 tarihine kadar,
– İkinci taksitin ise 31 Temmuz 2019 tarihine kadar,
ödenmesi gerekmektedir.
Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkmasını gerektiren durumlarda, beyan üzerine tarh edilen vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenecektir.
Vergi;
– Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait ait www.gib.gov.tr internet sitesi (İnteraktif Vergi Dairesi ve GİB Mobil uygulaması) üzerinden;
– Anlaşmalı bankaların kredi kartları ile,
– Anlaşmalı bankaların banka kartları veya banka hesabından,
– Yabancı ülkede faaliyet gösteren bankaların; kredi kartları, banka kartları ve diğer ödeme yöntemleri ile,
Anlaşmalı bankaların;
– Şubelerinden,
– Alternatif ödeme kanallarından (İnternet Bankacılığı, Telefon Bankacılığı, Mobil Bankacılık vb.),
– PTT işyerlerinden,
– Tüm vergi dairelerinden,
ödenebilmektedir.
- Kira Gelirlerinin Beyanına İlişkin Örnekler
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından, vatandaşlarımızın bilgilendirilmesine yönelik olarak 2018 yılı kira gelirlerinin beyanına ilişkin hazırlanan rehberde yer alan örnekler aşağıdaki gibidir.
Örnek 1: Mükellef (A), 2018 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 30.000 TL işyeri kira geliri ve 65.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 4.200 TL kira geliri elde etmiştir.
| İşyeri Kira Geliri (Brüt) | 30.000 TL |
| Konut Kira Geliri | 4.200 TL |
| Mevduat Faizi | 65.000 TL |
| Beyan Edilecek Gelir Tutarı | Yok |
Tevkif yoluyla vergilendirilen 65.000 TL tutarındaki mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67’nci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.
Örnekte, 4.400 TL’lik istisna haddinin altında 4.200 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu gelir beyana konu edilmeyecektir.
Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 30.000 TL ise (2018 yılı için geçerli olan) 34.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir.
Bu durumda, mükellefin 2018 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.
Örnek 2: Mükellef (B), 2018 yılında konut kredisi kullanarak 350.000 TL’ye aldığı dairesini aylık 2.000 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 24.000 TL kira geliri elde etmiştir.
Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 1.300 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2018 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 3.500 TL’dir.
Mükellef (B), konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2018 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5’i olan (350.000 x %5=) 17.500 TL’yi İndirim konusu yapabilecektir.
İndirim Yapılacak Toplam Gider = 1.300 + 3.500 + 17.500 = 22.300 TL’dir.
Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.
Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.
Vergiye Tabi Hasılat= Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası = 24.000 – 4.400 = 19.60 TL
| İndirilecek Gider = | Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat(*) |
| Toplam Hasılat |
| İndirilecek Gider = | 22.300 x 19.600 | = | 18.211,66 TL |
| 24.000 |
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 24.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 4.400 TL |
| Kalan (24.000 – 4.400) | 19.600 TL |
| İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı | 18.211,66 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (19.600-18.211,66) | 1.388,34 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 208,25 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 208,25 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnek 3: Mükellef (C), 2018 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 38.000 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 70.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 14.000 TL tevkifat yapılmıştır.
Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (33.600+70.000=) 103.600 TL, 2018 yılı için beyan sınırı olan 34.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.
Mükellefin elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşmadığından 4.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.
Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı (38.000 + 70.000) | 108.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 4.400 TL |
| Kalan [(38.000-4.400)+70.000] | 103.600 TL |
| %15 Götürü Gider (103.600 x %15) | 15.540 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (103.600 – 15.540) | 88.060 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 21.301 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 14.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi (21.301-14.000) | 7.301 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnek 4: Mükellef (D), 2018 yılında, ihraç tarihi 30/07/2005 olan döviz cinsinden Devlet tahvilinden 450.000 TL faiz geliri ile işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 150.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 30.000 TL’lik gelir vergisi kesintisi yapılmıştır.
Mükellef (D), işyeri kira geliri ile ilgili olarak götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellef (D)’nin elde ettiği faiz geliri, 01/01/2006 tarihinden önce ihraç edilen döviz cinsinden Devlet tahvili faiz geliri olduğundan İndirim oranı uygulanmayacak olup, işyeri kira geliri tutarı ile döviz cinsinden Devlet tahvili faiz geliri toplamı 34.000 TL olan beyan sınırını aştığı için beyan edilecektir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Devlet tahvili faizi | 450.000 TL |
| Gayrimenkul sermaye iradı (işyeri) | 150.000 TL |
| Götürü Gider (150.000 X %15) | 22.500 TL |
| Safi Kira Geliri (150.000 – 22.500) | 127.500 TL |
| Toplam Gelir (450.000 + 127.500)) | 577.500 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 192.605 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergi | 30.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 162.605 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnek 5: Mükellef (E) ve eşi Mükellef (F), 2018 yılında ayrı ayrı 1/2 hissesine sahip oldukları dairelerini konut olarak kiraya vermeleri sonucu 30.000 TL kira geliri elde etmişlerdir.
Mükellef (E) ayrıca 2018 yılında işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 20.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedeli üzerinden 4.000 TL gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır.
Mükellef (F) aynı zamanda mali müşavirlik faaliyetinden dolayı 2018 yılında 140.000 TL serbest meslek kazancı elde etmiştir. Yıl içinde serbest meslek kazancından 28.000 TL tevkifat yapılmıştır.
Her iki mükellef de götürü gider yöntemini seçmiştir.
Mükelleflerin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
Mükellef (E)’nin Beyanı:
Örnekte kiraya verilen konut 1/2 hisseli olduğundan elde 30.000 TL kira gelirinin (30.000/2) 15.000 TL’sini Mükellef (E), 15.000 TL’sini de Mükellef (F) ayrı ayrı beyan edecektir.
Mükellef (E)’nin gelir vergisi tevkifatına tabi tutulan işyeri kira gelir 20.000 TL ile hissesine düşen konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna tutarını aşan kısmı (15.000-4.400 =) 10.600 TL birlikte dikkate alındığında (20.000 + 10.600 =) 30.600 TL 2018 yılı için beyanname verme sınırı olan 34.000 TL’yi aşmadığından, işyeri kira geliri beyannameye dâhil edilmeyecek olup, sadece hissesine düşen 15.000 TL konut kira geliri beyan edilecektir.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 15.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 4.400 TL |
| Kalan (15.000 – 4.400) | 10.600 TL |
| %15 Götürü Gider (10.600 x %15) | 1.590 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (10.600 – 1.590) | 9.010 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 1.351,50 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 1.351,50 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Mükellef (F)’nin Beyanı:
Mükellef (F)’nin, konut olarak kiraya verilen daireden hissesine düşen kira geliri 15.000 TL’dir.
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olan mükellefler, 4.400 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar. Mükellef, gerçek usulde gelir vergisine tabi serbest meslek erbabı olduğundan, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. Yıllık gelir vergisi beyannamesinde serbest meslek kazancıyla birlikte kira gelirini de beyan etmek zorundadır.
| Konut Kira Geliri | 15.000 TL |
| %15 Götürü Gider (15.000 x %15) | 2.250 TL |
| Safi İrat (15.000 – 2.250) | 12.750 TL |
| Serbest Meslek Kazancı | 140.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (140.000 + 12.750) | 152.750 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 43.942,50 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 28.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi (43.942,50-28.000) | 15.942,50 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnek 6: Mükellef (G), sahibi olduğu iki daireyi konut olarak kiraya vermesi sonucunda 2018 yılında toplam 115.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef, 16.10.2018 tarihinde Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye 35.000 TL ve 20.11.2018 tarihinde kamuya ait bir yetiştirme yurduna 30.000 TL nakit olarak bağışta bulunmuştur.
Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin elde ettiği gelir toplamı (ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı) 2018 yılı için 120.000 TL’yi aşmadığından 4.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 115.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 4.400 TL |
| Kalan (115.000 – 4.400) | 110.600 TL |
| %15 Götürü Gider (110.600 x %15) | 16.590 TL |
| Safi İrat (110.600 – 16.590) | 94.010 TL |
| Hastane ve Yetiştirme Yurduna Yapılan Bağış ve Yardımlar (30.000+35.000) | 65.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (94.010 – 65.000) | 29.010 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 5.062 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 5.062 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnekte, kamuya ait yetiştirme yurduna nakit olarak yapılan 35.000 TL ile Sağlık Bakanlığına bağlı bir hastaneye nakit olarak yapılan 30.000 TL ’nin tamamı İndirim konusu yapılabilecektir.
Örnek 7: Mükellef (H), sahibi bulunduğu işyerini 2018 yılında basit usulde vergilendirilen bir mükellefe kiralamış ve 7.000 TL işyeri kira geliri elde etmiştir.
Basit usuldeki mükelleflerden elde edilen ve vergi kesintisi ile istisna uygulamasına tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde, beyanname verme sınırı 1.800 TL’dir. Mükellefin, 7.000 TL tutarındaki işyeri kira gelirinin 2018 yılı için beyanname verme sınırı olan 1.800 TL’yi aşması nedeniyle tamamı beyan edilecektir.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| İşyeri Kira Geliri | 7.000 TL |
| %15 Götürü Gider (7.000 x %15) | 1.050 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (7.000 – 1.050) | 5.950 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 892,50 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 892,50 TL |
| Damga Vergisi | 72,70 TL |
Örnek 8: Mükellef (I), üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 20.000 TL, 18.400 TL ve 15.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
Mükellefin, 2018 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kira geliri (20.000+18.400+15.000=) 53.400 TL’dir.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.
| Konut Kira Geliri | 53.400 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 4.400 TL |
| Kalan (53.400 – 4.400) | 49.000 TL |
| %15 Götürü Gider (49.000 x %15) | 7.350 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (49.000 – 7.350) | 41.650 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 8.125,50 TL |
Örnek 9: Mükellef (İ), 2018 yılında iki işverenden tevkif suretiyle vergilendirilmiş ücret gelirleri ve işyeri kira geliri ile tevkifatsız mesken kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek gelir tutarı şöyle hesaplanacaktır.
| 1. İşverenden Alınan Ücret | 80.000 TL |
| 2. İşverenden Alınan Ücret | 27.000 TL |
| Konut Kira Geliri | 24.000 TL |
| İşyeri Kira Geliri (Brüt) | 20.000 TL |
| Toplam Gelir Tutarı | 151.000 TL |
| Beyan Edilecek Gelir Tutarı (24.000+20.000=) | 44.000 TL |
| Mesken İstisnası | Yararlanamaz |
| %15 Götürü Gider İndirimi (44.000X%15) | 6.600 TL |
| Safi İrat Tutarı (44.000-6.600=) | 37.400 TL |
| Beyan Edilecek Gelir Tutarı | 37.400 TL |
Mükellefin, tevkifata tabi 1. işverenden sonraki 2. işverenden alınan ücret tutarı olan 27.000 TL, 2018 yılı için beyan sınırı olan 34.000 TL’yi aşmadığından ücret gelirleri beyan edilmeyecektir.
Tevkifatsız olan ve 2018 yılı için 4.400 TL’lik istisna sınırını aşan mesken kira geliri mutlaka beyan edilecektir.
Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı (24.000-4.400=) 19.600 TL ile tevkifatlı işyeri kira geliri toplamı (19.600+20.000=) 39.600 TL, 2018 yılı için beyan sınırı olan 34.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir. Ancak, GVK’nın 21. maddesi gereğince beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret ve kira geliri toplamı 151.000 TL olduğundan ve bu tutarda 2018 yılı için vergi tarifesinin 3. diliminde ücret gelirleri için belirlenen 120.000 TL’yi aştığından, mükellef mesken istisnasından yararlanamayacaktır.
Örnek 10: Serbest meslek faaliyetinde bulunan Mükellef (J), 2018 yılında elde ettiği serbest meslek kazancı yanında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş iki işverenden ücret geliri ile tevkifatlı işyeri kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek gelir tutarı şöyle hesaplanacaktır.
| Serbest Meslek Kazancı | 150.000 TL |
| 1. İşverenden Alınan Ücret | 40.000 TL |
| 2. İşverenden Alınan Ücret | 35.000 TL |
| İşyeri Kira Geliri (Brüt) | 20.000 TL |
| Beyan Edilecek Gelir Tutarı | 245.000 TL |
Mükellef, 150.000 TL tutarındaki serbest meslek kazancı nedeniyle mutlaka yıllık beyanname verecektir.
Birinci işverenden alınan 40.000 TL’lik ücret geliri hariç, ikinci işverenden alınan 35.000 TL ücret geliri 2018 yılı için 34.000 TL’lik beyan sınırını aştığından ücret gelirlerinin tamamı beyannameye dâhil edilecektir.
Serbest meslek kazancı ile tevkifata tabi ücret gelirleri ve işyeri kira geliri tutarının toplamı olan (150.000+75.000+20.000=) 245.000 TL, 2018 yılı için 34.000 TL’lik beyan sınırını aştığından, tevkifatlı işyeri kira gelirini de beyan edecektir.
Bu durumda, beyana tabi gelir toplamı 245.000 TL olup yıl içinde serbest meslek kazancından, ücret gelirinden ve işyeri kira gelirinden yapılan gelir vergisi kesintileri hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecektir.