Blog

7456 sayılı Kanun ile taşınmaz satış kazançlarına ilişkin istisnalarda gidilen değişiklikler ve özellikle 15.07.2023 tarihinden önce iktisap edilen taşınmazların durumu hakkında hazırlanan bilgilendirme özeti aşağıdadır:

15.07.2023 Öncesi Alınan Taşınmazlarda Vergi Uygulamaları

Yeni yasal düzenlemelerle taşınmaz satış kazancı istisnası genel olarak kaldırılmış olsa da 15.07.2023 tarihinden önce kurumların aktifinde yer alan taşınmazlar için kazanılmış hakları koruyan geçiş hükümleri getirilmiştir.

Kurumlar Vergisi (KVK) Yönünden Durum

Bu tarihten önce alınan ve en az iki tam yıl süreyle aktifte tutulan taşınmazların satışında:

İstisna Oranı: Satış kazancının %25’i kurumlar vergisinden istisnadır.

Şartlar: Satış bedelinin, satışı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi gerekir. İstisna edilen kazanç tutarı, pasifte beş yıl süreyle özel bir fon hesabında tutulmalıdır.

Giderlerin Durumu: İstisna kazanca isabet eden giderler (örneğin tapu harcı), kurum kazancından indirilemez ve Kanunen Kabul Edilmeyen Gider (KKEG) olarak dikkate alınır.

Katma Değer Vergisi (KDVK) Yönünden Durum

15.07.2023 tarihinden önce aktife giren ve en az iki tam yıl aktifte bulunan taşınmazların satış işlemi, Geçici 43. madde uyarınca KDV’den istisna tutulmaya devam edilmektedir.

Özel Fon Hesabı ve Danıştay Kararı

İstisna kazancın fon hesabına alınma süresiyle ilgili olarak; vergi idaresi bu işlemin beyanname verme süresine kadar yapılmasını şart koşsa da, Danıştay 3. Dairesi kanunda bu yönde açık bir süre kısıtlaması olmadığını belirten emsal bir karar vermiştir.

Not: Yargı kararına rağmen, idare ile uyuşmazlık yaşamamak adına fon ayırma işleminin beyanname süresi içinde yapılması “ihtiyatlı bir yaklaşım” olarak önerilmektedir.

Uygulama Örneği: 2.000.000 TL’ye alınan ve 5.000.000 TL’ye satılan bir taşınmazda, birikmiş amortismanlar düşüldükten sonra hesaplanan 3.400.000 TL’lik kazancın 850.000 TL’si (%25) vergiden istisna edilir. Bu istisnaya isabet eden giderler ise matraha ilave edilir.

ETUYS Fatura Değişiklik İşlemlerinde Yeni Dönem

Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında KDV istisnası ile düzenlenen ve ETUYS sistemine kaydedilen faturaların revizyon işlemlerinde, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ile Vergi Daireleri arasında anlık entegrasyon dönemine geçilmiştir.

Yeni Süreç Nasıl İşleyecek?

1. Talep Oluşturma: ETUYS üzerinden fatura değişikliği talep edildiğinde, sistem kullanıcıdan bir “değişiklik nedeni” seçmesini isteyecektir.
2. Vergi Dairesi Onayı: Girilen talep, faturayı düzenleyen satıcının bağlı olduğu Vergi Dairesi ekranına anlık olarak düşecektir.
3. KDV İade Kontrolü: Vergi dairesi, söz konusu faturanın KDV iadesine konu edilip edilmediğini kontrol ederek Bakanlığa “EVET” veya “HAYIR” şeklinde geri bildirim yapacaktır.
4. Ekranın Açılması: Vergi dairesinden gelen cevaba göre, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı fatura bilgilerinin güncellenebileceği ekranı kullanıcı için aktif hale getirecektir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Doğru Neden Seçimi: Talebin reddedilmemesi veya sürecin uzamaması için değişiklik nedeninin hatasız seçilmesi kritiktir.
• Hız: İşlemlerin aksamaması adına Vergi Dairelerine bildirimlerin ivedilikle cevaplanması yönünde resmi talimat verilmiştir.
• KDV İadesi: Eğer fatura halihazırda bir KDV iadesine konu edilmiş ve işlemler tamamlanmışsa, bu durum sistem üzerinden “EVET” olarak işaretlenecek ve süreç buna göre yönetilecektir.

1. Sat-Kirala-Geri Al İşlemi Nedir?

İşletmelerin aktiflerinde kayıtlı olan taşınır veya taşınmaz bir varlığı, finansal kiralama şirketine satıp aynı varlığı geri kiralaması ve sözleşme sonunda mülkiyeti tekrar devralması işlemidir. Bu yöntem, şirkete likidite sağlarken varlığın kullanımına devam etme imkânı sunar.

2. Vergi İstisnaları ve Temel Şartlar

Bu işlemler; Kurumlar Vergisi (%100 kazanç istisnası), KDV ve Tapu Harcı bakımından önemli avantajlar sağlar. Ancak bu istisnalardan yararlanabilmek için iki kritik şart vardır:

• Varlığın geri kiralama amacıyla satılması.
• Varlığın sözleşme süresi sonunda kiracı tarafından geri alınması.

3. Erken Kapatma ve Sözleşme Tadili Arasındaki Fark

Vergi istisnalarının devamlılığı açısından bu iki kavram birbirinden keskin bir şekilde ayrılır:

Erken Kapatma (Riskli Durum): Borcun vadesinden önce ödenip varlığın erken geri alınmasıdır. İdare, bu durumu “sözleşme süresi sonunda geri alım” şartının ihlali olarak görür. Bu durumda; istisnalar geçersiz sayılır, satış KDV’ye tabi olur ve tapu harcı genel oranlar üzerinden tahsil edilir.

Sözleşme Tadili (Güvenli Durum): Sadece ödeme planı veya vadelerin revize edilmesidir. Sözleşme feshedilmediği ve süreç devam ettiği sürece, geri alım yeni belirlenen vade sonunda yapılırsa vergi istisnaları korunur.

4. Sonuç

Vergi idaresinin yaklaşımı ekonomik sonuçtan ziyade hukuki şekle ve zamana dayalıdır. Borcun vadesinden önce kapatılması ticari bir başarı gibi görünse de, vergi mevzuatı açısından ciddi bir maliyet (istisnaların kaybı) doğurabilir. Mükelleflerin vergi riskini yönetmek için geri alım işlemini mutlaka sözleşmede öngörülen sürenin tamamlanmasıyla yapmaları önerilmektedir.

255 Seri No.lu KDV Genel Uygulama Tebliği ile yapılan değişiklikler sonrasında amortismana tabi iktisadi kıymetler (ATİK) nedeniyle yüklenilen KDV’nin iade hesabına nasıl dahil edileceği konusunda;

• Yeni düzenlemenin 09.2025 tarihinden sonra yapılan KDV iade taleplerine uygulanacağı,
• KDV iade hesaplamasında genel kural olarak her bir ATİK için ayrı hesaplama yapılması gerektiği,
• Üretim işletmelerinde aynı dönemde aktife alınan ATİK’ler için toplu hesaplama yapılabileceği,
• Bir ATİK’in sadece iade hakkı doğuran işlemlerde kullanılması halinde iade hakkı doğurmayan işlem tutarının sıfır kabul edileceği,
• KDV’si indirim yoluyla telafi edilmiş ATİK’ler için ayrıca iade payı verilemeyeceği

hususları netleştirilmiştir.

 Gözetim Belgesi Alınırsa (KDV indirilebilir)

Bazı ürünlerde devlet bir asgari ithalat değeri (gözetim kıymeti) belirler. Örneğin: Gözetim kıymeti: 150.000 TL, Firmanın gerçek ithalat bedelin: 100.000 TL

Normalde bu durumda gözetim gerekir. Ancak firma Ticaret Bakanlığından gözetim belgesi alırsa, gerçek fiyat kabul edilir.

Yani: Beyannamede fiyat: 100.000 TL, Yapay fiyat artırımı yok bu nedenle; Ödenen KDV indirilebilir

Eşyanın Değeri Zaten Gözetim Değerinin Üzerindeyse (KDV indirilebilir)

Örneğin: Gözetim kıymeti: 150.000 TL, Firmanın ithalat değerin: 170.000 TL bu durumda; Gözetim uygulanmaz, Ek bir kıymet yazılmaz bu nedenle; KDV normal şekilde indirilebilir

Gözetim Belgesi Alınmaz ve Kıymet Yapay Artırılırsa (KDV indirilemez)

Uygulamada çoğu firma gözetim belgesi almaz ve şunu yapar:

Örneğin: Gerçek fiyat: 100.000 TL, Gözetim değeri: 150.000 TL

Beyannamede: 100.000 TL → mal bedeli, 50.000 TL → yurtdışı diğer gider (gözetim farkı)

Böylece: Gümrük kıymeti: 150.000 TL, Daha fazla KDV ödenir Ancak bu 50.000 TL gerçek gider olmadığı için; Bu farktan doğan KDV indirilemez

Gerçek bir maliyet varsa KDV indirilebilir, yapay kıymet artışı varsa indirilemez.